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台中近年建設、交通、生活機能陸續到位，不少企業主爭相在此置產，且積極鎖定具身分象徵的七期新市政中心，市場熱度驚人，尤其具品牌力加持的頂級個案競爭更為激烈，自2019年起台中豪宅均價王即由「大陸宝格」、「寶璽天睿」兩強相爭，幾乎只有小數點間的差距，近期「聯聚瑞和大廈」在落成後揭露的十餘筆高樓層戶別，均價一舉衝破7字頭，空降豪宅王寶座，為台中豪宅市場再點燃戰火。

根據內政部實價登錄最新資料，統計近一年交易狀況，「寶璽天睿」一案2021年就有9筆的成交，穩居億元級豪宅交易王，甫落成的「聯聚瑞和大廈」8筆及指標案「寶輝秋紅谷」6筆緊追在後，「大陸宝格」、屋齡已有14年的「聯聚信義大廈」也有2筆。



其中，「大陸宝格」2021年底出現1戶9字頭實品屋交易登錄，一下子把社區均價拉到68.15萬元，而擁有府會園道1號的超豪宅「寶璽天睿」落成後屢傳高價交易，2020-2021年更連兩年穩居億元級豪宅最多的個案，也使「寶璽天睿」成為過去兩年來雄踞豪宅均價王寶座最久的個案，目前均價約68.05萬元。

 

另外，「聯聚瑞和大廈」實登目前已來到18筆，社區均價約72.8萬，包括40、41、42樓6戶皆創下8字頭成交，值得注意的是，目前揭露戶別集中在高樓層，20樓以下之交易則有2筆，因登錄筆數仍不高，後續社區均價預估將持續波動，隨時牽動台中豪宅王的更迭，也使七期儼然成為全台頂級豪宅爭霸最激烈的區域。

群義房屋京璽市政加盟店店長王俊期分析，總價億元級的客層對於品牌力及產品珍稀性皆相當重視，如「聯聚瑞和大廈」為中部最高住宅大樓，超高樓層具收藏價值，但目前超高樓層在預售期即已售出，創價空間受限，後續中低樓層實登值得關注，若以戶數及價格來看，「寶璽天睿」為目前頂級個案中表現最為穩定，各戶間的價格波動僅為戶別及樓層的價差，加上主打精裝修還配有千萬廚具，更顯身價，成屋後連續兩年都有亮眼銷售成績，品牌實力驚人，日後仍有極大機會重奪豪宅均價王寶座。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市林先生來電詢問：1年多前購入的台南房地，因升遷調職至台北，2022年2月間出售該房地，是否可適用非自願性因素較低稅率20％申報？

財政部南區國稅局表示，依所得稅法第14條之4的規定，個人因財政部公告之調職或非自願離職因素，交易持有期間在5年以下之房屋、土地者，其房地交易所得可適用較低稅率20％課稅。財政部已以2021年6月11日台財稅字第11004575360號公告有7種情形可適用上述較低稅率20％，其中第1種是個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約等因素，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。



該局說明，林先生係於2020年10月6日購入台南房地，嗣因公司通知須調職至北部縣市，乃改變原欲自住之目的，於2022年2月10日出售該房地，但是，因林先生與其配偶皆未設籍於該房地且無居住之事實，不符合財政部上述公告自住房地規定之要件，因此無法適用較低稅率20％，又因其持有該房地之期間在2年以內，是應按稅率45％報繳房地交易所得稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

同樣坪數的房子，中古屋的房價相較於新建案就是更為經濟實惠，入手後的裝潢修繕費用究竟該怎麼衡量，才會買到合理的房價？有些年輕人承接了上一輩的老房子，裝潢究竟該怎麼下手，才能在都更和轉手賣出之間，才能讓老屋裝潢合理，又能新生？21世紀不動產企劃研究室整理了改善老屋老化的8大重點，面對漏水、壁癌、管路老舊、鋁窗滲雨，讓老屋改造、聰明升級的好方法！

ISSUE 01：壁癌怎麼辦？



老屋翻新前，需仔細檢查窗口的四個角落是否有油漆剝落、壁癌的情況。如果有的話，必須優先處理漏水問題，根治壁癌。如果壁癌發生在浴室、廚房牆面，有可能是管線漏水問題，需要鑿開牆面確認管線的情況，並重新塗佈建立防水層。如果是外牆經過長年的風吹日曬，導致老化產生裂縫產生壁癌的話，需要從內牆打除牆面表層，直到見磚(或RC構造牆)，重新塗上防水層做修補。



ISSUE 02：窗邊老是漏水怎麼辦？



窗框漏水一直是老屋常見的問題，通常窗框漏水可分成三種：

(1)窗邊裂縫滲水：需要在漏水位置鑽孔，高壓灌注發泡填縫劑，填補牆面縫隙。

(2)窗框玻璃膠老化剝落：拆除老化的玻璃膠，重新施打填補。

(3)窗框老舊變形，四邊有裂縫：

窗框如果老舊變形，就必須拆除重做更換新的。因為變形不只影響的是漏水，還有關窗戶無法密合的問題，氣密和隔音效果都會受到影響。因此重新施作，才能夠確保居住品質。



ISSUE 03：電線老舊，沒多久老是跳電？



電線長期使用就會老化，如果有跳電的情況，就代表電力超出負荷。電線升溫長期下來再會讓電線的絕緣外皮硬化破損，就會有電線走火的危險。老屋翻新最不能省的費用就是水電，攸關生命安全，因此10到20年的舊電線必須全面換新，配電箱同時也須配合目前屋主的用電需求調整；針對空調等大功率電器，要單獨設計一條線路，在埋線時，要使用PVC絕緣保護線管；同時增加迴路與漏電斷路器，才能住得安心。



ISSUE 04：水管生鏽或嚴重堵塞？



老屋宅過去使用的水管多是鍍鋅管，容易有生鏽、腐蝕性的問題，現在的新建住宅已經很少使用這種管線。如果原本的管線是老舊的鍍鋅管，就必須更換成新的管線，建議改用PPR水管，質輕、耐腐蝕，同時冷熱水管都能使用。



ISSUE 05：拆除牆面，樑柱結構承受得住嗎？



老屋翻新前，需要對整體結構進行評估，觀察樑柱是否有歪斜、裂痕之類的問題，如果發現交叉型裂縫，就必須以結構穩固的加強為主。



ISSUE 06：浴室、廚房位移



老屋的牆壁較薄，如果廚房、浴室位移，勢必要挖鑿水管的通路。如果老屋翻新，建議廚房和浴室的位置盡可能不要更換，如果一定要換，也不要距離原本的管道太遠，容易破壞老屋結構，同時須留意防水工程是否完善。



ISSUE 07：設備拆除



如果裝修預算有限，其實老屋並不是每樣東西都非得樣樣翻新不可。除了必須要做的水電基礎工程之外，現有的設備可以維修後使用，例如櫥櫃可以更換門片，衛浴設備可以更換五金，門窗窗框如果沒有問題，就可以保留原本的窗框、門框，換上新的門或窗戶就好。



ISSUE 08：陽台外推可以嗎？



依照台灣法令的規定，由於陽台設定為逃生空間，新屋規定不可將陽台外推，如果是舊屋已外推未被查報者，則是緩拆。過去台灣陽台外推的情形普遍嚴重，如果購買到已經陽台外推的房子，並且在過去沒有被查報的紀錄，可在申請室內裝修許可時附上照片及平面圖，向主管機關證明屋況本來如此，並非現行外推。



21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱針對老屋翻新提出建議，由於台灣都會區面臨住宅老化問題，過去越早發達繁榮的都市，越多老宅。然而老宅帶來的不僅是上一輩的懷舊氛圍，更多的是空間配置不當，導致格局動線不良、採光通風差、設備老舊不敷使用等問題，在老屋翻新之前，如果可以針對預算及工程實際面了解更多，才能在坪數實在、空間變化的可塑性中，獲取最大的性價比！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期嘉義市鐵路高架化嘉義車站、嘉北車站決標，即將進入開工期，在地專家表示，地方上對於嘉北車站周遭之發展樂觀其成。而東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，嘉義市近三年華廈與大樓產品平均單價漲幅皆落在15％；公寓產品則受基期低及新成屋帶動等因素影響，漲幅達2成5；透天產品則相對平穩，漲幅約1成。

東森房屋嘉義彌陀店經理戴明堂表示，嘉北車站位緊鄰耐斯商圈，週遭環繞好市多、家樂福商場以及嘉基醫院，生活機能完善，且貫穿商圈之忠孝路，向北連接頭橋工業區，為嘉義市車流量最大之幹道，地段可以說非常好，以目前未開發的狀態，未來相當可期。



東森房屋表示，嘉義市分為東西兩區，近年交易熱點除了市區外，便是湖子內重劃區。尤其重劃區內之土地單價，行情自落成時之16~17萬元，一路飆漲，2021年已達25-26萬元，2022年更突破3字頭，成為帶動嘉義市整體房市之火車頭。



東森房屋表示，嘉義市之買盤以自住需求為主，除了在地換屋客外，也吸引無法負擔北部房價之返鄉青年，此外，也有許多退休族群賣掉北部房產，搬至嘉義市以一屋換多屋。戴明堂表示，嘉義房市的繁盛，也吸引到一些投資型置產客戶，專門針對舊物件進行翻修後轉手，此類產品頗受自住客戶青睞，因不須支出屋況整修之現金，意即裝潢費用已計入房價中，可一併貸款負擔。



東森房屋表示，透天產品過去是嘉義市的買賣重點，近年家庭型態轉變，家庭空間需求也隨之調整，使得市場需求降低，以東區來說，目前屋齡30年以上之產品單價落在600~800萬元，整理過則在700~1,000萬元，新成則在1,500~2,000萬元。戴明堂表示，雖然透天市場萎縮，但仍有建商反其道而行，推出高價產品，以相對台中、台南實惠的豪宅價格，吸引高階資產客戶，使得嘉義市透天市場呈現兩極化現象，指標建案如「金石成大砌」，開價已突破4,000萬元。









 

對於嘉義市公寓產品2成5之漲幅，東森房屋表示，由於區域內公寓產品屋齡老舊，總價較低，隨著嘉義市整體房價上揚，使得兩房300~400萬元低總價之公寓產品備受青睞。目前公寓行情依屋況而有所差別，未整理之物件單價落在8~9萬元，經整理之物件行情約在10~15萬元間，若路段好甚至可達2字頭。



針對嘉義市未來的房市預測，東森房屋表示，以目前嘉義市的土地交易行情來說，湖子內重劃區內建地單價已達33萬，市區則約30~40萬元間，更有達50萬元之交易出現，加上嘉北車站、民族國小的發展計畫，1年內保守漲幅為15％。

 

依都市計畫法台灣省施行細則第15條規定，住宅區可從事樓地板面積500平方公尺以下之大型商場(店)、證券及期貨業；樓地板面積300平方公尺以下之飲食店或樓地板面積700平方公尺以下之金融業分支機構、票券業及信用卡公司等商業行為。

但要注意的是，如果是經營大型商場(店)只能限使用於建築物第1層，飲食店則是限制在建築物第1層、第2層及地下1層，如是經營證券業、期貨業、金融業分支機構者，應面臨12公尺以上道路，並限使用於地面上第1層至第3層及地下1層，並應有獨立之出入口。



另依據上開細則第16條規定，大型商場(店)及飲食店如果符合下列條件的話，而且經苗栗縣政府審查無礙居住安寧、公共安全與衛生者，可以不受前述有關使用面積及樓層的限制：



一、主要出入口面臨15公尺以上之道路。



二、申請設置之地點位於建築物地下第1層或地面上第1層、第2層。



三、依建築技術規則規定加倍附設停車空間。



四、大型商場(店)或樓地板面積超過600方公尺之飲食店，其建築物與鄰地間保留4公尺以上之空地(不包括地下室)。



如果民眾有想要經營商業行為的話，建議在申請前先檢視是否符合上述條件，再向地方政府申請。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】